Software & Digitalisierung

Eigene Buchungswebsite neben Airbnb und Booking.com:

Lohnt sich Direktbuchung?

Berat Murati · 1. November 2026

Eine eigene Buchungswebsite lohnt sich für Gastgeber mit mehreren Wohnungen, sobald Stammgäste, Firmenkunden oder längere Aufenthalte einen spürbaren Teil der Buchungen ausmachen. Sie ersetzt die Portale nicht, sondern ergänzt sie um einen Kanal, auf dem Sie Preis, Gästedaten und Zahlungsabwicklung selbst in der Hand haben. Wir zeigen, was die Standardseiten der PMS leisten, wo sie enden, und wie wir es mit bevoflats.de gelöst haben.

Gliederung

1. 1. Was eine Direktbuchung im Vergleich zum Portal einbringt
2. 2. Welche Gäste direkt buchen
3. 3. Zahlung, Stornierung und Kaution: so läuft Stripe
4. 4. Anbindung ans PMS: ohne Synchronisation keine Direktbuchung
5. 5. Was die Standardseiten der PMS können und wo sie enden
6. 6. Aus unserem Betrieb: bevoflats.de

1. Was eine Direktbuchung im Vergleich zum Portal einbringt

Bei einer Direktbuchung entfällt die Portalprovision, dafür tragen Sie Zahlungsgebühren, Marketing und das Risiko eines Zahlungsausfalls selbst. Die Rechnung lautet deshalb nicht „Provision gespart, Gewinn gemacht“. Airbnb und Booking.com berechnen Gastgebern eine Provision, deren Höhe vom Modell und vom Markt abhängt; die für Sie geltenden Sätze stehen in Ihrem Portalkonto. Dagegen stehen bei der Direktbuchung die Gebühren des Zahlungsdienstleisters, die Kosten für Website und Buchungsmaschine und Ihre Zeit für Anfragen, die sonst über die Plattform laufen.

Dafür bekommen Sie drei Dinge, die kein Portal hergibt: die Kontaktdaten des Gastes für die nächste Buchung, die Kontrolle über Stornobedingungen und Zahlungszeitpunkt und einen Kanal, der seine Regeln nicht über Nacht ändert.

Direktbuchung rechnet sich eher, wenn:

• Sie Wiederkehrer haben: Monteure, Projektteams, Familien, die jedes Jahr kommen.
• Ihre Aufenthalte länger sind. Bei Wochen- und Monatsbuchungen wiegt die Provision schwerer als bei zwei Nächten.
• Sie eine eigene Marke oder einen Standort haben, nach dem Gäste gezielt suchen.
• Sie Rechnungen für Firmenkunden ohnehin selbst stellen.

2. Welche Gäste direkt buchen

Direkt buchen vor allem Gäste, die Sie schon kennen oder die gezielt nach Ihrem Haus suchen. Neue Gäste finden Sie über die Portale, und das ist in Ordnung. Die Aufgabe der eigenen Website ist nicht, Airbnb zu ersetzen, sondern den zweiten Aufenthalt direkt zu bekommen. Dafür muss der Gast nach dem ersten Aufenthalt wissen, dass es Ihre Seite gibt, und einen Grund haben, dort zu buchen: ein besserer Preis, flexiblere Stornierung, frühere Anreise, ein fester Ansprechpartner.

Für Firmenkunden kommt ein Punkt dazu. Einkauf und Buchhaltung bevorzugen oft einen Anbieter mit eigener Rechnung, klaren Zahlungsbedingungen und einem festen Kontakt. Hier ist die eigene Seite kein Marketing, sondern Voraussetzung.

Prüfen Sie die Bedingungen Ihrer Portale, bevor Sie Gäste auf die eigene Seite hinweisen. Airbnb untersagt Links in Nachrichten, die von der Plattform wegführen, und Rabatte für Buchungen außerhalb der Plattform. Ein Hinweis in der Wohnung und auf Ihrer eigenen Rechnung ist davon nicht erfasst; aus Portalnachrichten halten Sie Ihre Seite heraus.

3. Zahlung, Stornierung und Kaution: so läuft Stripe

Für die Zahlung auf der eigenen Seite brauchen Sie einen Zahlungsdienstleister, der Kartenzahlung mit starker Kundenauthentifizierung abwickelt, Vorautorisierungen für Kautionen beherrscht und Rückerstattungen sauber abbildet. Wir nutzen Stripe. Entscheidend sind weniger die Gebühren als die Abläufe dahinter: Wann wird abgebucht, was passiert bei Stornierung, wie läuft eine Kaution, und wie kommen die Zahlungen in die Buchhaltung.

• Zahlungszeitpunkt: Anzahlung bei Buchung und Rest vor Anreise, oder alles sofort. Legen Sie das je Tarif fest.
• Stornobedingungen: auf der Website genauso klar wie auf dem Portal, sonst entstehen Streitfälle.
• Kaution: als Vorautorisierung, nicht als Abbuchung. Sie läuft nach einigen Tagen von selbst aus.
• Rückbuchungen: Dokumentieren Sie Buchungsbestätigung, Hausregeln und Kommunikation. Bei Streit über eine Kartenzahlung zählt der Nachweis.
• Buchhaltung: Die Auszahlungen des Zahlungsdienstleisters sind um Gebühren gekürzt. Die Buchhaltung braucht Bruttoumsatz und Gebühr getrennt.

Ein Nebeneffekt der Kartenzahlung mit starker Kundenauthentifizierung: Sie kann nach § 29 Abs. 5 BMG Teil eines digitalen Meldeverfahrens sein. Was dabei zu beachten ist, steht im Artikel zum digitalen Meldeschein und Online-Check-in.

4. Anbindung ans PMS: ohne Synchronisation keine Direktbuchung

Ohne Anbindung ans PMS ist eine Buchungswebsite eine Quelle für Doppelbuchungen. Belegung, Preise und die Buchung selbst müssen in Echtzeit zwischen Website und PMS laufen. Ein häufiger Fehler bei selbst gebauten Seiten: Ein Kontaktformular mit „Anfrage senden“ ist keine Buchungsmaschine. Der Gast will sehen, ob die Wohnung frei ist, was sie kostet, und sofort zahlen.

Technisch gibt es zwei Wege. Entweder nutzen Sie die Buchungsmaschine Ihres PMS und betten sie in Ihre Seite ein, oder Ihre Seite liest Belegung und Preise über die Schnittstelle des PMS und schreibt die Buchung dorthin zurück. Der zweite Weg ist aufwendiger, lässt Ihnen aber Gestaltung, Zahlungsablauf und Gästedaten frei. Welche Schnittstelle Ihr PMS bietet, sollten Sie vor dem Bau der Website klären. Mehr zur Auswahl im Artikel Software für Kurzzeitvermietung.

Diese Daten müssen fließen:

• Belegung je Wohnung, in beide Richtungen, bei jeder Änderung.
• Preise inklusive Saison, Mindestaufenthalt, Zusatzgast und Reinigung.
• Die Buchung mit Gastdaten, Zahlungsstatus und Quelle „Direkt“, damit Ihre Auswertungen stimmen.
• Stornierungen und Änderungen zurück zur Website und zum Zahlungsdienstleister.

5. Was die Standardseiten der PMS können und wo sie enden

Die Standard-Buchungsseiten der PMS reichen für den Start: Sie sind synchron, nehmen Zahlungen an und kosten wenig. Die Grenze liegt weniger in der Technik als im eigenen Text, den eigenen Fotos und der Gästeführung nach der Buchung. Hostaway und andere Anbieter liefern eine Seite mit Ihren Inseraten, Kalender und Zahlungsanbindung. Für Gäste, die Ihren Link schon haben, ist das ausreichend. Hostaway und andere Anbieter erlauben inzwischen auch eine eigene Domain und bringen SEO-Werkzeuge mit.

Die Grenzen zeigen sich an zwei Stellen. Erstens sehen die Seiten aus wie bei allen anderen Kunden des Anbieters; Vertrauen in Ihr Haus entsteht dort kaum. Zweitens endet der Ablauf mit der Buchung. Online-Check-in, Zusatzleistungen und Türcode laufen woanders.

Für die Sichtbarkeit brauchen Sie keine Agentur, aber Grundlagen: eine eigene Domain, je Wohnung oder Haus eine Seite mit echtem Text und eigenen Fotos, kurze Ladezeit auf dem Smartphone, ein Google-Unternehmensprofil mit Adresse und Bewertungen, die Sie aktiv einholen. Impressum und Datenschutzerklärung gehören sichtbar auf die Seite, in Berlin außerdem die Registrierungsnummer nach § 5a ZwVbG, denn sie gilt für jedes Angebot.

6. Aus unserem Betrieb: bevoflats.de

Unsere eigene Direktbuchungsseite bevoflats.de läuft mit Stripe als Zahlungsdienstleister und Hostaway als PMS dahinter. Schauen Sie sich dort an, wie der Weg vom Inserat bis zur Zahlung für Ihre Gäste aussehen kann. Der Übergang von der Buchung zum Check-in und zur Tür ist die Stelle, an der wir mit bevo Software weiterbauen: Der Online-Check-in ist in der Pilotphase, der Türzugang im Einsatz bei NOFA Apartments.

Häufige Fragen

Wie bringe ich Gäste vom Portal auf die eigene Website?

Nicht vor der ersten Buchung, das lassen die Portalbedingungen in der Regel nicht zu, und nicht über die Portalnachrichten. Nach dem Aufenthalt über einen Hinweis in der Wohnung und auf Ihrer eigenen Rechnung.

Welcher Nachlass ist bei Direktbuchung sinnvoll?

Ein Teil der eingesparten Provision, nicht alles. Sie tragen Zahlungsgebühren und Marketing selbst. Rechnen Sie es je Wohnung durch. Werben Sie damit nicht gegenüber Gästen, deren Buchung über ein Portal läuft. Airbnb untersagt Rabatte für Buchungen außerhalb der Plattform.

Brauche ich einen eigenen Entwickler?

Für die Standardseite Ihres PMS nicht. Für eine eigene Seite mit Schnittstelle zum PMS ja, oder einen Anbieter, der das übernimmt.

Muss die Registrierungsnummer auch auf die eigene Website?

In Berlin ja. Nach § 5a ZwVbG gehört sie in jedes Angebot, also auch auf Ihre eigene Seite.

Fazit

Direktbuchung lohnt sich, wenn Sie Wiederkehrer und Firmenkunden haben und die Anbindung ans PMS sauber steht. Beginnen Sie mit der Standardseite Ihres PMS, messen Sie, woher die Direktbuchungen kommen, und investieren Sie erst dann in eine eigene Seite. Für Zahlung, Check-in und Tür nutzen wir Stripe, Hostaway und unsere eigene Software; unsere Angebote finden Sie unter Preise.

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