Recht & Finanzen

Übernachtungsteuer Berlin 2026:

Anmeldung Schritt für Schritt

Berat Murati · 1. November 2026

Die Berliner Übernachtungsteuer beträgt 7,5 % des Übernachtungsentgelts ohne Umsatzsteuer und ohne die Steuer selbst. Seit dem 1. Januar 2026 wird sie quartalsweise und elektronisch angemeldet, spätestens am 10. Tag nach Quartalsende. Dieser Artikel beschreibt den Ablauf so, wie er sich aus dem Übernachtungsteuergesetz (ÜnStG) und dem Leitfaden der Berliner Finanzverwaltung ergibt. Er ist keine Steuerberatung. Prüfen Sie jede Angabe mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie Ihre Anmeldung oder Ihre Preise ändern.

Gliederung

1. 1. Wer die Steuer schuldet und wie hoch sie ist
2. 2. Die Bemessungsgrundlage mit Beispielrechnung
3. 3. Geschäftsreisende: Die Befreiung ist weg
4. 4. Der Quartalsablauf Schritt für Schritt
5. 5. Häufige Fehler in der Anmeldung
6. 6. Was Software übernehmen kann und was nicht

1. Wer die Steuer schuldet und wie hoch sie ist

Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb, nicht der Gast (§ 2 ÜnStG). Der Satz beträgt 7,5 % (§ 5 ÜnStG). Sie dürfen die Steuer über das Entgelt an den Gast weitergeben (Leitfaden Tz. 9), schulden sie aber in jedem Fall selbst, auch wenn der Gast nicht zahlt oder die Plattform den Preis anders ausweist.

Weil die weitergegebene Steuer Teil Ihres Entgelts ist, fällt nach dem Berliner Leitfaden (Tz. 11 und Tz. 14.4) darauf Umsatzsteuer an. Das ist ein Leitfaden der Landesverwaltung, kein BMF-Schreiben. Lassen Sie die buchhalterische Behandlung von Ihrer Steuerberatung bestätigen.

Wer neu anfängt oder aufhört, zeigt Beginn und Ende der Tätigkeit innerhalb einer Woche dem Finanzamt an (§ 8 ÜnStG). Diese Frist steht in keinem Buchungsportal und wird leicht übersehen.

2. Die Bemessungsgrundlage mit Beispielrechnung

Grundlage ist das Übernachtungsentgelt ohne Umsatzsteuer und ohne die Übernachtungsteuer selbst (§ 4 Abs. 1 ÜnStG, Leitfaden Tz. 11 und 12). Wer mit einem Endpreis arbeitet, in dem die Steuer schon eingepreist ist, muss sie also zweimal herausrechnen: erst die Umsatzsteuer, dann die Übernachtungsteuer.

• Endpreis für den Gast: 100,00 € inklusive 7 % Umsatzsteuer, Übernachtungsteuer eingepreist.
• Ohne Umsatzsteuer: 100,00 € geteilt durch 1,07 ergibt 93,46 €.
• Bemessungsgrundlage: 93,46 € geteilt durch 1,075 ergibt 86,94 €.
• Übernachtungsteuer: 7,5 % von 86,94 € ergibt 6,52 €.

Wer die Steuer eingepreist hat und trotzdem 7,5 % von 93,46 € nimmt, kommt auf 7,01 € und meldet zu viel an. Der Unterschied ist je Nacht klein, über ein Quartal mit mehreren Wohnungen nicht mehr. Ist die Steuer im Preis noch nicht enthalten, sind 7,01 € richtig (Leitfaden Tz. 11).

In die Grundlage gehört alles, was der Gast für die Übernachtung zahlt. Werden Reinigung oder Bettwäsche gesondert berechnet, zählen sie nach Leitfaden Tz. 11.1 ausdrücklich dazu. Eine gesondert ausgewiesene Endreinigung mindert die Steuer also nicht.

3. Geschäftsreisende: Die Befreiung ist weg

Seit dem 1. April 2024 sind auch Übernachtungen von Geschäftsreisenden steuerpflichtig (Leitfaden Tz. 6, § 12 Abs. 2 ÜnStG). Die Übergangsregel galt nur für Übernachtungen, die vor diesem Datum verbindlich vereinbart wurden, und spielt für aktuelle Quartale keine Rolle mehr.

Praktisch heißt das: Sie müssen keine Arbeitgeberbescheinigungen mehr einsammeln und keine beruflichen Aufenthalte herausrechnen. Jede Buchung zählt. Wer sein PMS oder seine Vorlagen vor 2024 eingerichtet hat, sollte prüfen, ob dort noch ein Feld „beruflich“ die Steuer auf null setzt. Firmengäste bleiben in anderer Hinsicht ein Thema, nämlich bei der E-Rechnung für Ferienwohnungen.

4. Der Quartalsablauf Schritt für Schritt

Seit dem 1. Januar 2026 ist das Kalenderquartal der einzige Anmeldezeitraum (§ 3, § 7 Abs. 1, § 6 Abs. 2 ÜnStG). Das frühere Wahlrecht auf Basis von zehn Betten ist entfallen. Die Anmeldung muss elektronisch übermittelt werden, ein Härtefallantrag auf Papier ist möglich.

• Laufend: Erfassen Sie je Buchung das Übernachtungsentgelt einschließlich gesondert berechneter Reinigung. Maßgeblich für die Zuordnung zum Quartal ist die Zahlung des Entgelts, frühestens aber die Anreise (§ 6 Abs. 1 ÜnStG). Bei vorausbezahlten Buchungen zählt also die Anreise, bei Zahlung nach der Anreise der Zahlungseingang. Die Abreise ist nie maßgeblich.
• Nach Quartalsende: Entgelte summieren, Umsatzsteuer und Übernachtungsteuer herausrechnen, Bemessungsgrundlage und Steuer bilden. Bei mehreren Wohnungen je Wohnung getrennt, dann als Summe für den Betrieb.
• Übermitteln: Elektronisch, in der Regel über Mein ELSTER, spätestens am 10. Tag nach Quartalsende. Das sind der 10. April, 10. Juli, 10. Oktober und 10. Januar; fällt der Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO).
• Zahlen: Die Steuer ist am selben Tag fällig. Richten Sie die Überweisung oder das Lastschriftmandat vor der ersten Frist ein.
• Korrigieren: Stornierungen, Erstattungen und Nachberechnungen ordnen Sie dem laufenden Quartal zu (Leitfaden Tz. 13), nicht dem Quartal der ursprünglichen Buchung.

5. Häufige Fehler in der Anmeldung

Die meisten Fehler entstehen nicht beim Rechnen, sondern durch alte Vorlagen und Gewohnheiten aus der Zeit vor 2025. Fünf typische Fehler:

• 5 % statt 7,5 %: Der alte Satz steckt noch in Tabellen und PMS-Einstellungen. Prüfen Sie jede Stelle, an der ein Prozentsatz hinterlegt ist.
• Geschäftsreisende herausgerechnet: Die Befreiung ist seit April 2024 abgeschafft. Ein Feld „beruflich“ darf die Steuer nicht mehr auf null setzen.
• Reinigung vergessen: Eine gesondert berechnete Endreinigung gehört in die Grundlage (Tz. 11.1). Wer sie abzieht, meldet zu wenig an.
• Steuer nicht herausgerechnet, obwohl sie eingepreist ist: 7,5 % vom Nettopreis statt von der Grundlage ergibt im Beispiel 7,01 € statt 6,52 €. Zu viel angemeldet ist auch falsch.
• Falscher Zeitraum: Zuordnung nach Abreise, nach Zahlungseingang trotz Vorauszahlung oder nach Anreise trotz späterer Zahlung verschiebt Umsätze zwischen Quartalen.

Dazu kommt die Umsatzsteuer auf die weitergegebene Übernachtungsteuer (Tz. 14.4). Ob und wie Sie das in Ihrer Buchhaltung abbilden, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Wie sich das in die übrige Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen einfügt, haben wir gesondert beschrieben.

6. Was Software übernehmen kann und was nicht

Software kann rechnen und vorbereiten. Anmelden, zahlen und verantworten müssen Sie. Der Wert liegt darin, dass die Beträge je Buchung aus dem PMS kommen und nicht aus einer Tabelle, die nach jedem Quartal von Hand gepflegt wird.

Unsere Ausfüllhilfe für die Übernachtungsteuer ist in der Pilotphase. Sie zieht die Buchungen aus Hostaway, rechnet je Buchung Umsatzsteuer und Übernachtungsteuer heraus, ordnet die Buchungen dem Quartal zu und zeigt die Summen so an, wie sie in die Anmeldung gehören. Die Anmeldung selbst übermittelt sie nicht, die Freigabe bleibt bei Ihnen und Ihrer Steuerberatung. Wie die Ausfüllhilfe neben PMS, Türzugang und Rechnungen in unsere Software für die Kurzzeitvermietung passt, lesen Sie dort. Unsere Angebote finden Sie auf der Preisseite.

Aus unserem Betrieb

Wir vermieten seit Dezember 2022 in Berlin und bauen eine Ausfüllhilfe für die Übernachtungsteuer, die je Quartal und Standort PDF und CSV zum Übertragen in ELSTER erzeugt. Sie ist in der Pilotphase. Dabei hat sich gezeigt, wie leicht alte Regeln in einer Berechnung stehen bleiben: Die Reinigung gehört in die Grundlage, und Geschäftsreisende sind nicht mehr befreit. Prüfen Sie Ihre Berechnung nach jeder Gesetzesänderung neu und klären Sie Zweifel mit Ihrer Steuerberatung.

Häufige Fragen

Zahlt der Gast die Übernachtungsteuer oder ich?

Steuerschuldner sind Sie als Betrieb (§ 2 ÜnStG). Sie können die Steuer über den Preis weitergeben (Tz. 9), haften aber unabhängig davon für die Anmeldung und Zahlung.

Gehört die Endreinigung in die Bemessungsgrundlage?

Ja. Der Leitfaden nennt das Entgelt für die Reinigung der gemieteten Räume in Tz. 11.1 ausdrücklich. Das gilt auch, wenn Sie die Reinigung gesondert ausweisen.

Sind Geschäftsreisende noch befreit?

Nein. Die Befreiung ist seit dem 1. April 2024 abgeschafft (Tz. 6, § 12 Abs. 2 ÜnStG). Bescheinigungen des Arbeitgebers brauchen Sie nicht mehr.

Muss ich mich beim Finanzamt melden, wenn ich neu anfange?

Ja. Beginn und Ende der Tätigkeit zeigen Sie innerhalb einer Woche an (§ 8 ÜnStG). Sprechen Sie den Ablauf mit Ihrer Steuerberatung ab.

Fazit

Die Übernachtungsteuer ist 2026 einfacher geworden: ein Satz, ein Zeitraum, eine Frist. Die Arbeit liegt in der Grundlage. Wer je Buchung die Umsatzsteuer und die Steuer selbst herausrechnet, die Reinigung einbezieht und nach Zahlung, frühestens aber nach Anreise zuordnet, hat die Anmeldung schnell fertig. Software kann die Zahlen liefern. Die Prüfung gehört zu Ihnen und Ihrer Steuerberatung.

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