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Recht & Finanzen
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen: Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung?
Berat Murati- 19. März 2025
Die Umsatzsteuer ist eine der wichtigsten steuerlichen Entscheidungen für Airbnb-Vermieter. Doch wann lohnt sich die Kleinunternehmerregelung? Und wann sollten Sie zur Regelbesteuerung wechseln? In diesem Artikel zeigen wir die Unterschiede, Vor- und Nachteile – und was das Finanzamt erwartet.
Gliederung
1. Warum sich korrektes Absetzen lohnt
Die Kleinunternehmerregelung befreit Sie von der Erhebung und Abführung der Umsatzsteuer, wenn Ihr Umsatz:
  • im Vorjahr nicht mehr als 22.000 € betrug, und
  • im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigt
Das bedeutet:
  • Sie stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung
  • Sie führen keine Umsatzsteuervoranmeldungen ab
  • Sie dürfen aber auch keine Vorsteuer geltend machen
2. Wann lohnt sich die Kleinunternehmerregelung?
Diese Option lohnt sich für:
  • Anfänger:innen mit nur einer Ferienwohnung
  • Betreiber:innen mit geringen laufenden Kosten
  • Minimalist:innen, die auf einfache Buchhaltung setzen
Nachteil: Sie tragen alle Kosten brutto – ohne steuerlichen Ausgleich.
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3. Regelbesteuerung: Umsatzsteuer berechnen & abführen
Sobald Sie zur Regelbesteuerung wechseln (entweder freiwillig oder wegen Überschreitung der Umsatzgrenzen), gelten folgende Regeln:
  • Sie weisen Umsatzsteuer auf Ihre Einnahmen aus (meist 7 % für reine Vermietung)
  • Sie dürfen die Vorsteuer auf Ausgaben abziehen (z. B. Möbel, Reinigung, Software)
  • Sie müssen monatlich oder vierteljährlich eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben
Achtung: Zusatzleistungen (z. B. Frühstück, Concierge, Fahrradverleih) können mit 19 % besteuert werden!
4. Wann lohnt sich die Regelbesteuerung?
Vorteile der Regelbesteuerung:
  • Sie investieren in hochwertige Einrichtung oder Renovierung → Vorsteuerabzug möglich
  • Sie haben viele Betriebsausgaben mit ausgewiesener Umsatzsteuer
  • Sie möchten mehrere Objekte betreiben und wachsen
Nachteil: Mehr Bürokratie – aber mit dem richtigen Setup gut zu managen
5. Wie Sie die richtige Entscheidung treffen
  • Prüfen Sie Ihre geplanten Umsätze & Ausgaben für das Jahr
  • Wägen Sie ab, ob sich der Vorsteuerabzug lohnt
  • Ein Wechsel ist bindend für 5 Jahre, wenn Sie sich freiwillig für Regelbesteuerung entscheiden
  • Tipp: Im Zweifelsfall eine Simulation mit Ihrer Steuerberater:in durchführen
Bonus: Entscheidungsbaum Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung
Jetzt kostenlos herunterladen: „Bin ich Kleinunternehmer? Die 5-Schritte-Checkliste für Airbnb-Vermieter“
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