Zweckentfremdung & Vermietungserlaubnis:
In diesem Artikel erklären wir, was erlaubt ist, wann Sie eine Genehmigung brauchen, welche Anträge gestellt werden müssen und was bei Verstößen droht.
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Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen: Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung?
Die Umsatzsteuer ist eine der wichtigsten steuerlichen Entscheidungen für Airbnb-Vermieter. Doch wann lohnt sich die Kleinunternehmerregelung? Und wann sollten Sie zur Regelbesteuerung wechseln? In diesem Artikel zeigen wir die Unterschiede, Vor- und Nachteile – und was das Finanzamt erwartet.
Gliederung
- 1. Was ist die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)?
- 2. Wann lohnt sich die Kleinunternehmerregelung?
- 3. Regelbesteuerung: Umsatzsteuer berechnen & abführen
- 4. Wann lohnt sich die Regelbesteuerung?
- 5. Wie Sie die richtige Entscheidung treffen
1. Was die Kleinunternehmerregelung bedeutet
Die Kleinunternehmerregelung befreit Sie von der Erhebung und Abführung der Umsatzsteuer, wenn Ihr Umsatz:
- im Vorjahr nicht mehr als 25.000 € betrug, und
- im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet
Das bedeutet:
- Sie stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung
- Sie führen keine Umsatzsteuervoranmeldungen ab. Ausnahme: Schulden Sie Umsatzsteuer nach § 13b, etwa für Leistungen aus dem EU-Ausland, die ohne USt abgerechnet werden, sind in diesen Zeiträumen Voranmeldungen abzugeben. Prüfen Sie dafür Ihre Plattformrechnungen.
- Sie dürfen aber auch keine Vorsteuer geltend machen
2. Wann lohnt sich die Kleinunternehmerregelung?
Diese Option lohnt sich für:
- Anfänger:innen mit nur einer Ferienwohnung
- Betreiber:innen mit geringen laufenden Kosten
- Minimalist:innen, die auf einfache Buchhaltung setzen
Nachteil: Sie tragen alle Kosten brutto – ohne steuerlichen Ausgleich.
3. Regelbesteuerung: Umsatzsteuer berechnen & abführen
Sobald Sie zur Regelbesteuerung wechseln (entweder freiwillig oder wegen Überschreitung der Umsatzgrenzen), gelten folgende Regeln:
- Sie weisen Umsatzsteuer auf Ihre Einnahmen aus (meist 7 % für reine Vermietung)
- Sie dürfen die Vorsteuer auf Ausgaben abziehen (z. B. Möbel, Reinigung, Software)
- Sie müssen monatlich oder vierteljährlich eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben
Achtung: Zusatzleistungen wie Concierge oder Fahrradverleih werden meist mit 19 % besteuert. Speisen, auch Frühstück, seit 01.01.2026 mit 7 %, Getränke weiter mit 19 %.
4. Wann lohnt sich die Regelbesteuerung?
Vorteile der Regelbesteuerung:
- Sie investieren in hochwertige Einrichtung oder Renovierung → Vorsteuerabzug möglich
- Sie haben viele Betriebsausgaben mit ausgewiesener Umsatzsteuer
- Sie möchten mehrere Objekte betreiben und wachsen
Nachteil: Mehr Bürokratie – aber mit dem richtigen Setup gut zu managen
5. Wie Sie die richtige Entscheidung treffen
- Prüfen Sie Ihre geplanten Umsätze & Ausgaben für das Jahr
- Wägen Sie ab, ob sich der Vorsteuerabzug lohnt
- Ein Wechsel ist bindend für mindestens fünf Kalenderjahre, wenn Sie sich freiwillig für Regelbesteuerung entscheiden
- Tipp: Im Zweifelsfall eine Simulation mit Ihrer Steuerberater:in durchführen
Bonus: Entscheidungsbaum Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung
Jetzt kostenlos herunterladen: „Bin ich Kleinunternehmer? Die 5-Schritte-Checkliste für Airbnb-Vermieter“
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Was genau übernimmt bevo für mich?
Wir kümmern uns um alles – von der Genehmigung über Inserate, Gästekommunikation und Reinigung bis zur Abrechnung.
Brauche ich eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung?
Meist ja: Wird Wohnraum vermietet, braucht es in der Regel eine Genehmigung. Ausnahmen sind die Mitbenutzung der selbst bewohnten Hauptwohnung, solange die Wohnnutzung überwiegt, und Gewerberäume. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie in Berlin in allen Fällen. Wir unterstützen Sie bei beidem.
Muss ich mich um Reinigung oder Wäsche kümmern?
Nein. Wir organisieren professionelle Reinigung und Wäscheservice nach jeder Buchung.
Wie läuft die Betreuung meiner Gäste ab?
Wir übernehmen die gesamte Kommunikation – vor, während und nach dem Aufenthalt. Auch bei Notfällen sind wir 24/7 erreichbar.
Wie steigert bevo meine Einnahmen?
Mit optimierten Inseraten, dynamischer Preisstrategie und gezieltem Marketing erhöhen wir Sichtbarkeit und Auslastung.
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