Airbnb in Berlin: Gewerbe anmelden & Steuern korrekt abführen

Recht & Finanzen

Gewerbeanmeldung & steuerliche Pflichten für Airbnb‒Vermieter in Berlin

Berat Murati- 11. März 2025

Sie vermieten eine Ferienwohnung in Berlin über Airbnb oder Booking.com? Dann stellen sich schnell steuerliche und gewerbliche Fragen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, ob und wann Sie ein Gewerbe anmelden müssen, welche Steuern anfallen – und wie Sie sich korrekt beim Finanzamt aufstellen.

Gliederung

1. Brauche ich ein Gewerbe für meine Ferienwohnung?

In den meisten Fällen lautet die Antwort: Ja. Denn die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb gilt in der Regel als gewerbliche Tätigkeit, wenn:

die Wohnung nicht selbst genutzt wird (z. B. Zweitwohnung)
regelmäßig und dauerhaft Einnahmen erzielt werden
mehrere Wohnungen angeboten werden
Serviceleistungen erbracht werden (z. B. Reinigung, Gästebetreuung)

Ausnahme: Nur gelegentliche, private Untervermietung einzelner Zimmer in Ihrer selbst genutzten Wohnung – z. B. während Urlaub – kann noch als privat gelten.

Tipp: Zur Sicherheit beim zuständigen Ordnungsamt ein Gewerbe anmelden – unkompliziert, online möglich, einmalige Gebühr ca. 20–40 €.

2. Kleinunternehmerregelung vs. Regelbesteuerung

Nach § 19 UStG können Sie sich bei der Anmeldung entscheiden, ob Sie als Kleinunternehmer geführt werden wollen:

Kleinunternehmerregelung:

Keine Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen (brutto = netto)
Keine Umsatzsteuervoranmeldung nötig
Umsatzgrenze: max. 22.000 € im Vorjahr, 50.000 € im laufenden Jahr

Regelbesteuerung:

Sie stellen 7 % (Ferienwohnung) oder 19 % (zusätzliche Leistungen) USt in Rechnung
Können im Gegenzug Vorsteuer abziehen (z. B. Möbel, Renovierung)
Pflicht zur Umsatzsteuervoranmeldung

Tipp: Wer in hochwertige Ausstattung investiert, profitiert oft von der Regelbesteuerung durch Vorsteuerabzug.

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3. Anmeldung beim Finanzamt & steuerlicher Erfassungsbogen

Nach der Gewerbeanmeldung meldet sich das Finanzamt automatisch. Sie erhalten einen Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, in dem Sie:

Ihre Tätigkeit (z. B. „Kurzzeitvermietung“) beschreiben
die Umsatzsteuerregelung wählen (Kleinunternehmer ja/nein)
eine Steuernummer für Ihre Tätigkeit zugeteilt bekommen

Tipp: Alles geht auch digital über „Mein ELSTER“.

4. Welche Steuern fallen an?

Einkommensteuer:

Ihre Gewinne (Einnahmen abzüglich Ausgaben) müssen versteuert werden
Anlage „G“ (Gewerbebetrieb) in der Einkommensteuererklärung

Umsatzsteuer:

Je nach Wahl: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung

Gewerbesteuer:

fällt erst an bei einem Gewinn über 24.500 €/Jahr
in Berlin ab dann ca. 15 % – meist nur bei mehreren Objekten relevant

Tipps für Ihre Buchhaltung & Zusammenarbeit mit Steuerberater:in

Trennen Sie privat & geschäftlich (eigenes Konto, eigene Nummernkreise)
Führen Sie eine Übersicht über Buchungen, Ausgaben & Belege
Erstellen Sie regelmäßig Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR)
Tools wie Lexoffice, sevDesk oder Debitoor können helfen
Bei Unsicherheiten: Frühzeitig mit Steuerberater:in sprechen

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