Recht & Finanzen

Gewerbeanmeldung & steuerliche Pflichten für Airbnb‒Vermieter in Berlin

Berat Murati · 11. März 2025

Sie vermieten eine Ferienwohnung in Berlin über Airbnb oder Booking.com? Dann stellen sich schnell steuerliche und gewerbliche Fragen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, ob und wann Sie ein Gewerbe anmelden müssen, welche Steuern anfallen – und wie Sie sich korrekt beim Finanzamt aufstellen.

Gliederung

1. 1. Brauche ich ein Gewerbe für meine Ferienwohnung?
2. 2. Kleinunternehmerregelung vs. Regelbesteuerung
3. 3. Anmeldung beim Finanzamt & steuerlicher Erfassungsbogen
4. 4. Welche Steuern fallen an?
5. 5. Tipps für Ihre Buchhaltung & Zusammenarbeit mit Steuerberater:in

1. Brauche ich ein Gewerbe für meine Ferienwohnung?

Das hängt vom Einzelfall ab. Einnahmen aus Ferienwohnungen sind oft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Gewerblich wird es bei hotelmäßiger Nutzung, einer Vermietung nach Art einer Fremdenpension oder wenn Gästewechsel und Zusatzleistungen eine Unternehmensorganisation erfordern. Lassen Sie das von Ihrer Steuerberatung einordnen.

Ausnahme: Nur gelegentliche, private Untervermietung einzelner Zimmer in Ihrer selbst genutzten Wohnung – z. B. während Urlaub – kann noch als privat gelten. Auch dann ist in Berlin eine Registrierungsnummer nötig.

Tipp: Ob eine Gewerbeanmeldung nötig ist, hängt von der Einordnung ab. Klären Sie das vorab. Zuständig ist das Ordnungsamt, die Anmeldung ist online möglich. Die Gebühr beträgt in Berlin 26 €, online 15 € (Einzelgewerbe).

2. Kleinunternehmerregelung vs. Regelbesteuerung

Nach § 19 UStG können Sie sich bei der Anmeldung entscheiden, ob Sie als Kleinunternehmer geführt werden wollen:

Kleinunternehmerregelung:

• Keine Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen (brutto = netto)
• Keine Umsatzsteuervoranmeldung nötig. Ausnahme: Schulden Sie Umsatzsteuer nach § 13b, etwa für Leistungen aus dem EU-Ausland, die ohne USt abgerechnet werden, sind in diesen Zeiträumen Voranmeldungen abzugeben. Prüfen Sie dafür Ihre Plattformrechnungen.
• Umsatzgrenze: max. 25.000 € im Vorjahr und max. 100.000 € im laufenden Jahr.

Regelbesteuerung:

• 7 % auf die Beherbergung. Für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt meist 19 %. Speisen sind seit 01.01.2026 mit 7 % zu versteuern, Getränke weiter mit 19 %.
• Können im Gegenzug Vorsteuer abziehen (z. B. Möbel, Renovierung)
• Pflicht zur Umsatzsteuervoranmeldung

Tipp: Wer in hochwertige Ausstattung investiert, profitiert oft von der Regelbesteuerung durch Vorsteuerabzug.

3. Anmeldung beim Finanzamt & steuerlicher Erfassungsbogen

Die Gemeinde informiert das Finanzamt. Den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung übermitteln Sie von sich aus elektronisch, innerhalb eines Monats nach Aufnahme der Tätigkeit. Über den Fragebogen können Sie:

• Ihre Tätigkeit (z. B. „Kurzzeitvermietung“) beschreiben
• die Umsatzsteuerregelung wählen (Kleinunternehmer ja/nein)
• eine Steuernummer für Ihre Tätigkeit zugeteilt bekommen

Tipp: Die Übermittlung ist elektronisch vorgeschrieben, zum Beispiel über Mein ELSTER. Papier nur auf Antrag in Härtefällen.

4. Welche Steuern fallen an?

Einkommensteuer:

• Ihre Gewinne (Einnahmen abzüglich Ausgaben) müssen versteuert werden
• Anlage G bei gewerblicher Vermietung, sonst Anlage V.

Umsatzsteuer:

• Je nach Wahl: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung

Gewerbesteuer:

• fällt erst an bei einem Gewinn über 24.500 €/Jahr bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften, und nur bei gewerblicher Vermietung. Maßgeblich ist der Gewerbeertrag. Bei GmbH und UG gibt es diesen Freibetrag nicht.
• in Berlin ab dann ca. 15 % – meist nur bei mehreren Objekten relevant

Tipps für Ihre Buchhaltung & Zusammenarbeit mit Steuerberater:in

• Trennen Sie privat & geschäftlich (eigenes Konto, eigene Nummernkreise)
• Führen Sie eine Übersicht über Buchungen, Ausgaben & Belege
• Erstellen Sie regelmäßig Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR)
• Tools wie Lexoffice, sevDesk oder Debitoor können helfen
• Bei Unsicherheiten: Frühzeitig mit Steuerberater:in sprechen

Bonus: Ihre Checkliste für die steuerlich saubere Vermietung

Jetzt kostenlos downloaden: „In 6 Schritten zur steuerlich korrekten Airbnb-Vermietung“

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Häufig gestellte Fragen

Transparenz ist uns wichtig. Deshalb geben wir Ihnen hier Antworten auf die häufigsten Fragen – damit Sie wissen, was Sie erwarten können.

Was genau übernimmt bevo für mich?

Wir kümmern uns um alles – von der Genehmigung über Inserate, Gästekommunikation und Reinigung bis zur Abrechnung.

Brauche ich eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung?

Meist ja: Wird Wohnraum vermietet, braucht es in der Regel eine Genehmigung. Ausnahmen sind die Mitbenutzung der selbst bewohnten Hauptwohnung, solange die Wohnnutzung überwiegt, und Gewerberäume. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie in Berlin in allen Fällen. Wir unterstützen Sie bei beidem.

Muss ich mich um Reinigung oder Wäsche kümmern?

Nein. Wir organisieren professionelle Reinigung und Wäscheservice nach jeder Buchung.

Wie läuft die Betreuung meiner Gäste ab?

Wir übernehmen die gesamte Kommunikation – vor, während und nach dem Aufenthalt. Auch bei Notfällen sind wir 24/7 erreichbar.

Wie steigert bevo meine Einnahmen?

Mit optimierten Inseraten, dynamischer Preisstrategie und gezieltem Marketing erhöhen wir Sichtbarkeit und Auslastung.

Kann ich weiterhin selbst auf meine Unterkunft zugreifen?

Ja. Sie behalten jederzeit vollen Einblick – ob Kalender, Einnahmen oder Bewertungen.