Recht & Finanzen
Zweckentfremdung, Anmeldung & Vermietungserlaubnis:
Was Sie in Berlin beachten müssen
Berat Murati- 02. März 2025
Sie möchten Ihre Wohnung in Berlin als Ferienwohnung vermieten? Dann gibt es einige rechtliche Besonderheiten zu beachten – insbesondere das Berliner Zweckentfremdungsverbot. In diesem Artikel erklären wir, was erlaubt ist, wann Sie eine Genehmigung brauchen, welche Anträge gestellt werden müssen und was bei Verstößen droht.
Gliederung
1. Was bedeutet „Zweckentfremdung“ überhaupt?
In Berlin gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbot. Es soll verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird. Das bedeutet:
Wer eine reguläre Wohnung vollständig und dauerhaft als Ferienwohnung nutzt, benötigt eine Ausnahmegenehmigung.
Zweckentfremdung liegt vor bei:
- dauerhafter Nutzung als Ferienwohnung
- gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung
- Leerstand über 3 Monate
- Umnutzung zu Büro oder Lager
2. Wann dürfen Sie legal vermieten?
✅ Ohne Genehmigung möglich:
- Vermietung eines einzelnen Zimmers in Ihrer Hauptwohnung (z. B. Gästezimmer)
- Kurzfristige Vermietung Ihrer Hauptwohnung, wenn Sie dort selbst leben und nachweislich nur vorübergehend abwesend sind
📝 Genehmigung notwendig bei:
- Zweitwohnung oder vollständige Untervermietung
- Gewerbeimmobilie, die als Ferienwohnung genutzt werden soll (auch hier: Bauantrag zur Umnutzung erforderlich!)
Tipp: Auch bei Gewerbeeinheiten muss ein Antrag zur Nutzungsänderung beim Bauamt gestellt werden, wenn die Fläche dauerhaft als Ferienwohnung betrieben werden soll.
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3. Registriernummer beantragen: Pflicht für Inserate
Jede Ferienwohnung in Berlin muss seit 2018 eine Registriernummer nachweisen – bei Airbnb, Booking.com & Co. sichtbar im Inserat.
Antragstellung:
- Online beim zuständigen Bezirksamt (je nach Lage der Wohnung)
- Nachweis: Eigentum, Nutzungsrecht, Grundriss, ggf. Genehmigung zur Zweckentfremdung
- Bearbeitung: ca. 4–8 Wochen
Ohne Registriernummer drohen Bußgelder bis 250.000 € und Löschung des Inserats durch die Plattformen.
4. Meldepflicht & Gästeregistrierung
Als Gastgeber:in sind Sie verpflichtet:
- alle Gäste zu erfassen, die nicht aus beruflichen Gründen reisen
- ein Meldeschein-Formular auszufüllen & 1 Jahr aufzubewahren
- auf Wunsch vorzuzeigen (z. B. Bezirksamt, Steuerprüfung)
Diese Pflicht ergibt sich aus dem Bundesmeldegesetz (§ 29 BMG), das für alle Beherbergungsbetriebe in Deutschland gilt.
Tipp: Digitale Tools wie „Chekin“, „Smoobu“ oder PMS-Systeme wie Hostaway automatisieren den Prozess DSGVO-konform.
5. Was droht bei Verstößen?
Typische Konsequenzen:
- Geldstrafen bis zu 500.000 € bei illegaler Zweckentfremdung
- Entfernung von Plattformen (Airbnb, Booking.com)
- Probleme mit dem Finanzamt oder Bauamt
Wichtig: Airbnb und Booking.com kooperieren mit den Berliner Behörden und können Daten weitergeben.
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