Recht & Finanzen

Zweckentfremdung, Anmeldung & Vermietungserlaubnis:

Was Sie in Berlin beachten müssen

Berat Murati · 2. März 2025

Sie möchten Ihre Wohnung in Berlin als Ferienwohnung vermieten? Dann gibt es einige rechtliche Besonderheiten zu beachten – insbesondere das Berliner Zweckentfremdungsverbot. In diesem Artikel erklären wir, was erlaubt ist, wann Sie eine Genehmigung brauchen, welche Anträge gestellt werden müssen und was bei Verstößen droht.

Gliederung

1. 1. Was bedeutet „Zweckentfremdung“ überhaupt?
2. 2. Wann dürfen Sie legal vermieten?
3. 3. Registriernummer beantragen: Pflicht für Inserate
4. 4. Meldepflicht & Gästeregistrierung
5. 5. Was droht bei Verstößen?

1. Was bedeutet „Zweckentfremdung“ überhaupt?

In Berlin gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbot. Es soll verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird. Das bedeutet:

Zweckentfremdung liegt vor bei:

• wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung
• gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung
• Leerstand über 3 Monate
• Umnutzung zu Büro oder Lager

2. Wann dürfen Sie legal vermieten?

✅ Ohne Genehmigung möglich:

• Vermietung eines einzelnen Zimmers in Ihrer Hauptwohnung (z. B. Gästezimmer), solange die Wohnnutzung über 50 % der Fläche liegt (Küche und Bad zählen hälftig). Eine Registrierungsnummer ist trotzdem nötig.
• Gewerberäume: keine Zweckentfremdungsgenehmigung, aber Registrierungsnummer und baurechtliche Zulässigkeit.

📝 Genehmigung notwendig bei:

• Nebenwohnung: nur im Einzelfall, höchstens 90 Tage im Jahr, und nicht, wenn sie befristet als Wohnraum vermietet werden kann. Bei weiterer Haupt- oder Nebenwohnung in Berlin soll keine Genehmigung erteilt werden.
• Komplette Hauptwohnung während Ihrer Abwesenheit. Die Genehmigung wird im Regelfall erteilt, wenn der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.

Tipp: Bei Gewerbeeinheiten ist häufig eine Nutzungsänderung baurechtlich zu klären.

3. Registriernummer beantragen: Pflicht für Inserate

Jede Ferienwohnung in Berlin muss seit 2018 eine Registriernummer nachweisen – bei Airbnb, Booking.com & Co. sichtbar im Inserat. Seit 17.06.2026 nach § 5a ZwVbG und EU-Verordnung 2024/1028, auch für Gewerberäume und Zimmer.

Antragstellung:

• Beim zuständigen Bezirksamt (je nach Lage der Wohnung): Privatpersonen digital mit BundID (Online-Ausweis oder ELSTER-Zertifikat), Gewerbetreibende derzeit schriftlich.
• Nachweis: Genehmigung, falls erforderlich; bei Mitnutzung Meldebescheinigungen, Bewohnerliste und Grundriss mit Flächen; bei Gewerberäumen Grundriss und baurechtlicher Nachweis. Gebührenfrei.
• Die Dauer der Genehmigung hängt vom Bezirk ab.

Ohne Registriernummer drohen Bußgelder bis 250.000 Euro und Löschung des Inserats durch die Plattformen.

4. Meldepflicht & Gästeregistrierung

Als Gastgeber:in sind Sie verpflichtet:

• ausländische Gäste am Ankunftstag einen Meldeschein ausfüllen zu lassen, unabhängig vom Reisezweck
• den Meldeschein 1 Jahr ab Abreise aufzubewahren und danach binnen drei Monaten zu vernichten
• ihn auf Verlangen den nach Landesrecht bestimmten Behörden und den in § 34 Abs. 4 BMG genannten Behörden vorzuzeigen

Diese Pflicht ergibt sich aus dem Bundesmeldegesetz (§ 29 BMG), das für alle Beherbergungsbetriebe in Deutschland gilt.

Tipp: Digitale Tools wie „Chekin“, „Smoobu“ oder PMS-Systeme wie Hostaway automatisieren den Prozess DSGVO-konform.

5. Was droht bei Verstößen?

Typische Konsequenzen:

• Geldbußen bis zu 500.000 € bei illegaler Zweckentfremdung
• Entfernung von Plattformen (Airbnb, Booking.com)
• Probleme mit dem Finanzamt oder Bauamt

Wichtig: Plattformen müssen Buchungsdaten seit 2026 monatlich an die Bundesnetzagentur melden, die sie an die Behörden weitergibt. Das Bezirksamt kann außerdem Auskunft und die Entfernung von Angeboten verlangen.

Bonus: Ihre Checkliste zur rechtssicheren Vermietung in Berlin

Jetzt kostenlos herunterladen: „In 7 Schritten zur legalen Ferienwohnung – mit Genehmigung & Registrierung“

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Häufig gestellte Fragen

Transparenz ist uns wichtig. Deshalb geben wir Ihnen hier Antworten auf die häufigsten Fragen – damit Sie wissen, was Sie erwarten können.

Was genau übernimmt bevo für mich?

Wir kümmern uns um alles – von der Genehmigung über Inserate, Gästekommunikation und Reinigung bis zur Abrechnung.

Brauche ich eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung?

Meist ja: Wird Wohnraum vermietet, braucht es in der Regel eine Genehmigung. Ausnahmen sind die Mitbenutzung der selbst bewohnten Hauptwohnung, solange die Wohnnutzung überwiegt, und Gewerberäume. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie in Berlin in allen Fällen. Wir unterstützen Sie bei beidem.

Muss ich mich um Reinigung oder Wäsche kümmern?

Nein. Wir organisieren professionelle Reinigung und Wäscheservice nach jeder Buchung.

Wie läuft die Betreuung meiner Gäste ab?

Wir übernehmen die gesamte Kommunikation – vor, während und nach dem Aufenthalt. Auch bei Notfällen sind wir 24/7 erreichbar.

Wie steigert bevo meine Einnahmen?

Mit optimierten Inseraten, dynamischer Preisstrategie und gezieltem Marketing erhöhen wir Sichtbarkeit und Auslastung.

Kann ich weiterhin selbst auf meine Unterkunft zugreifen?

Ja. Sie behalten jederzeit vollen Einblick – ob Kalender, Einnahmen oder Bewertungen.